27-10-2025
El Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV) ha analizado la situación del mercado de la vivienda, tanto a nivel internacional como, especialmente, a nivel nacional (—donde, según el informe, la escasez de oferta derivada, en parte, de los límites regulatorios existentes, está ejerciendo presión al alza sobre los precios de la vivienda—). Tras dicho análisis, el observatorio extrae una serie de conclusiones y emite un conjunto de recomendaciones.
Desde 2009 a 2022 hubo exceso de liquidez, fruto de una política monetaria marcadamente expansiva, que produjo una inflación de activos sin llegar entonces, todavía, a repercutir en la inflación de consumo.
Así, se abarató el crédito hipotecario, especialmente desde 2012, se produjo un efecto de desplazamiento de capital hacia activos inmobiliarios debido a la rentabilidad nula de bonos y depósitos, que derivó en el mencionado incremento de precio de los activos, en general, y de la vivienda en particular. Dicha inversión alternativa a bonos y depósitos se plasma de manera clara en la inversión en activos inmobiliarios debido a que la vivienda siempre es un activo refugio, y en un mercado globalizado la vivienda funciona como un activo financiero internacional más que como un bien de inversión local. Todo ello, fue conformando un incremento de la demanda.
Eso hace que desde 2009 y, sobre todo, desde 2012, los precios reales repuntasen con fuerza, con España como excepción en 2013 debido a la venta de patrimonio de las familias ante sus necesidades de liquidez fruto del fuerte desempleo que hubo en el mercado laboral español
Por otra parte, se unió una escasez de oferta, debido a las restricciones urbanísticas y medioambientales, así como a un stock existente en núcleos urbanos infrautilizado, debido al boom de las viviendas turísticas.
Ese incremento de demanda y esa escasez de oferta se mantienen hoy en día, de manera acrecentada. Así, se da una presión de demanda estructural alta en los polos de atracción de trabajadores (mercados urbanos globalizados), a lo que se unen, además, efectos demográficos y migratorios, como una disminución del tamaño medio del hogar y, especialmente, el incremento de población debido a los flujos migratorios, con un saldo de inmigración que supera holgadamente al de emigración.
La desaceleración o el estancamiento de los precios que empieza a observarse —con excepciones en los grandes mercados urbanos— responde a factores como la incertidumbre económica, la subida de los tipos de interés en los últimos años y la saturación de algunos mercados.
En este contexto, no se observa aún una caída significativa debido a la limitación de oferta, porque la demanda todavía mantiene cierta tensión alcista, aunque puede empezar a cundir el desánimo en los potenciales compradores, y porque los propietarios, de momento, no necesitan vender, sino que, además, tienen incentivo a esperar, por expectativa de crecimiento de precios. Sin embargo, en países como Alemania, debido a la crisis, sí se observa ya una caída de precios en términos reales. En el otro extremo se sitúa España, con fuertes incrementos en el precio.
Fuente: elaboración propia a partir de datos del BIS
Fuente: elaboración propia a partir de datos del BIS
España mantiene un ciclo diferente al de los países de su entorno, con un crecimiento casi nulo en términos reales hasta 2023, que se incrementa notablemente a partir de entonces debido a las siguientes razones:
Hay escasez de oferta. Por una parte, la hay de nueva construcción, por falta de suelo, tramitaciones complejas, inseguridad jurídica y condiciones medioambientales.
Por otra parte, también hay escasez de oferta de vivienda de segunda mano, donde los propietarios no venden debido a varios factores:
Así, la demanda sube principalmente por dos motivos:
Fuente: elaboración propia a partir de BCE y BdE
Adicionalmente, esa fortaleza de la demanda se incrementa por el hecho de que, al mantener España un ciclo diferente y precios bajos con respecto al resto del entorno en el período anterior, ahora convierte al mercado español en un foco de inversión atractivo para los fondos, tal y como lo refleja CBRE:
En cuanto a la oferta, se ve limitada por diversos factores regulatorios y urbanísticos que restringen el desarrollo de nuevas promociones:
Fuente: elaboración propia a partir de datos del Banco de España
Por último, desde el punto de vista del acceso de los jóvenes al mercado de la vivienda, junto al alza de precios motivado por demanda y oferta ya mencionada, la vivienda está gravada con una carga tributaria que se levanta como una barrera de entrada relevante para muchos compradores.
Por ejemplo, “si un joven ahorra y puede llegar a comprar una vivienda de 300.000 euros, si es que la encuentra por ese precio, tiene que reunir entre 18.000 y 30.000 euros más para Hacienda, vía pago de impuestos, que para vivienda nueva es un 10% de IVA y para vivienda de segunda mano el impuesto de transmisiones (TPO) oscila entre el 6% y el 13% al que puede llegar en alguna comunidad autónoma siendo el punto de partida indicado en su día por la AGE el 7%.”, indican desde el Observatorio Económico de la UFV.
“Cuando los ciudadanos van tan al límite para poder comprar, ese importe adicional tributario puede impedir que puedan comprar en ese momento, de manera que, si continúan ahorrando para pagar la parte tributaria, probablemente cuando consigan ese ahorro el precio habrá subido todavía más, incrementando el esfuerzo para poder pagar tanto el precio de la vivienda como el impuesto, ya que también habrá crecido en valores absolutos al ser un porcentaje sobre la base. Y a eso hay que añadirle otro impuesto, el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura de compraventa -aunque la escritura de las hipotecas, desde cambio de criterio del Tribunal Supremo en 2018, que derivó en una modificación legislativa en dicho año, hace que sea el prestamista-, que se mueve entre otro medio punto y punto y medio (siendo el punto de partida recomendado por la AGE el 1%), es decir, hay que añadir el pago de otros entre 1.500 y 4.500 euros”, añaden.
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Estas cargas fiscales, según el análisis del Observatorio, incrementan el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda, especialmente entre los jóvenes y las familias de renta media. “Todo ello, contribuye a hacer imposible el acceso a la vivienda de muchas personas, que tienen que saber que es el intervencionismo y la voracidad recaudatoria quienes están jugando en su contra”, aseguran.
De hecho, tal y como señala el informe “La fiscalidad de la vivienda en España”, publicado por el Instituto de Estudios Económicos, España tiene una de las fiscalidades en vivienda más altas de la UE, también por encima de la media de la OCDE: el tipo marginal efectivo de imposición sobre vivienda ocupada en propiedad alcanza un valor del 30,3% en España, frente al 9,7% de la OCDE y el 6,5% de la UE.
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También sucede en cuanto a la imposición ligada al alquiler: España, con un tipo marginal efectivo de imposición del 44%, se sitúa claramente por encima del promedio de la OCDE (32%) y de la UE (31%) en cuanto a la fiscalidad aplicada sobre la vivienda en alquiler, tal y como menciona el citado informe del IEE.
En cuanto al mencionado impuesto de transmisiones, España sólo tiene una imposición más baja que Bélgica y Reino Unido. Todo ello, muestra la gran carga fiscal ligado al mercado de la vivienda.
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Con el objetivo de afrontar los desequilibrios actuales del mercado de la vivienda a medio y largo plazo, el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria plantea las siguientes recomendaciones:
En marzo de 2023 se constituyó el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria. Sus integrantes son Pedro Schwartz, Francisco Cabrillo, Jaime García-Legaz, Gregorio Izquierdo, Fernando Merry del Val, Javier Fernández-Lasquetty, Pedro Cortiñas y José María Rotellar, director del observatorio.
El observatorio se reúne cada tres meses y analiza la evolución de la economía y podrá emitir recomendaciones sobre las medidas a adoptar necesarias para la buena marcha de la economía. En los días posteriores a cada reunión trimestral, se publica un breve informe con el análisis y recomendaciones tratados en la reunión de observatorio y realiza análisis de medidas concretas siempre que sea pertinente.
